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关注北京居住区停车费或放开存在问题
作者:管理员    发布于:2015-11-19 17:38:37    文字:【】【】【
摘要:国家发改委印发通知,要求地方放开房地产经纪服务、住宅小区停车服务等9项商品和服务价格。北京市发改委昨日表示,将严格贯彻和落实国家发改委关于地方放开这部分商品和服务价格的要求。

新京报讯 日前,国家发改委印发通知,要求地方放开房地产经纪服务、住宅小区停车服务等9项商品和服务价格。北京市发改委昨日表示,将严格贯彻和落实国家发改委关于地方放开这部分商品和服务价格的要求。

针对备受关注的住宅小区停车服务费放开,专家认为有一定的合理性,符合政府通过提高机动车用车成本来调节机动车保有量的大思路。但具体执行中需要出台配套政策,即使放开了最高限价,政府也要出台具体的定价指导规则。

北京居住区停车费多年未涨

记者查询发现,北京住宅小区的停车收费多年未涨。2006年,《北京市居住区机动车停放收费管理办法》实行,对居住区停车收费标准予以明确,其中,小区地面临时停车1元两小时;小区地下临时停车费由过去每小时2元降至不高于1元,并且规定小区停车第一小时免费。该收费标准一直沿用至今。

此次国家发改委通知中,表示将指导地方放开住宅小区停车服务价格。

据了解,目前北京住宅小区除地下长期停车,其余均由政府定价或指导价。有市民担心,未来价格放开,可能会导致经营管理方漫天要价。

对此,专家建议,政府要出台定价指导规则,并严格市场价格的监管。

专家表示,停车费并不是开发商或物业公司单方面说涨就能涨的,必须要业委会与物业公司或开发商双方协商,由双方约定。小区地面停车位权属是归小区业主所有的,开发商不能以盈利为目的收取停车费。放开了这些价格与收费项目,也标志着物价部门将事前审批改为了事中事后监管,应该对停车收费进行更严格的监管。

官方称业主可选聘收费低的物业

对于商品房物业服务,国家发展改革委价格司相关负责人接受采访时表示,可以由业主委员会采取公开招标的方式,选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。

国家发改委表示,此举可以鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务,拉动消费,促进相关行业的健康发展。

记者了解到,目前北京商品房物业费实行的已是市场定价。北京将定期向社会发布物业服务成本构成,引导物业服务的供需双方自主议价。

针对另一个广受关注的服务——房地产经纪服务,昨日,北京一家大型房产中介公司的相关负责人表示,此前市发改委和市住建委曾与部分中介座谈,市发改委明确表态过同意放开中介费的价格标准,但几家大型中介不得利用市场垄断操控价格。

■ 追问

1 是否会导致“漫天要价”?

对于如果放开价格是否会导致个别服务机构漫天要价,引起价格上涨,国家发改委相关负责人表示,国家发改委明确了加强事中、事后监管的三项具体措施,要求经营者严格落实明码标价制度;不得利用优势地位,强制服务、强制收费;不得在标价之外收取任何未予标明的费用等。另外,也要求各级价格主管部门依法加强对有关服务市场价格行为的监管,坚决依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为。

长期关注停车问题的北京市政协委员朱良表示,价格由谁来定,是物业还是业主委员会,这个在法律上需要一个界定。如果是业主委员会定,怎么定,全体业主表决还是业主委员会来定,这些都需要制定相关的实施细则,以避免漫天要价现象的出现。换句话说,即使价格放开,也需要有政府指导性和程序性的规范。朱良认为,具体的定价中可能会有争议。例如没有车的居民可能会愿意定高价,再把车位转租出去。

交通专家、北京工业大学城市交通学院副院长陈艳艳表示,小区停车涉及所有业主,价格增加增值出来的钱,应该有利益的再分配。例如改善小区的环境、新增小区设施等。定价之前,物业或者产权单位需要跟业主协商,包括具体价格、收益归属、去向,都要公开透明。

2 放开收费是否加剧乱停车?

记者走访发现,北京很多小区居民抢车位的场景几乎每天都在上演。小区停车费放开后,是否会加剧居民占道“乱停车”等现象?

陈艳艳认为,放开小区停车服务费,有一定的合理性。通过价格的放开,可以利用价格杠杆调节停车供需的平衡,盘活现有的停车资源。在具体操作中,要出台配套的政策,比如要严格管理乱停车的行为。陈艳艳表示,目前北京主要通过限购等限制手段来抑制需求,接下来可能会通过多方面的措施,比如利用价格杠杆,放开停车服务费就是变相地提高机动车出行成本,大家会发现,拥有一辆车的成本增加,从而放弃小汽车出行。

车主张先生认为,目前北京中心城区停车位紧张,而非住宅小区的停车费又特别贵。如果小区停车费价格放开,一天停8小时,每天成本在数十元,经济上难以支撑。因此,自己必然会选择家附近不收费的地方停车;如果不少人这么想,必然会出现大量的乱停车现象。

3 是否与“错峰停车”相违背?

为缓解停车难问题,北京部分区县目前采取“错峰停车”措施,鼓励各社会单位将停车位夜间或双休日向周边社区市民开放。同样,也鼓励小区在工作日等空闲时期将小区内停车位向周边社会单位开放。

此前,北京市交通委运输局停车设施管理处处长史凯表示,政府部门应该进一步研究如何把小区白天空出的停车位资源利用好,错时的为周边其他社会单位服务,解决公共停车不足的问题,这是个很好的思路。

朱良表示,目前北京停车费里,实际上隐形包含了一个“调节费”,政府把中心城区停车价格调高,是为了调节小客车保有量,控制小客车出行。小区停车费放开,在“调节”上说,不违背目前停车费设计的理念。

陈艳艳说,东京等城市的收入远远高于北京,但那里大部分老百姓没有车,因为使用车的成本太高,中国的大城市也要逐步适应这种形势。在措施推行中,配套例如公共交通和自行车环境改善、良好的出行服务等要跟上,仅仅限制用车、提高用车成本,对于整个城市经济发展和活力也不一定好。

■ 探访

居民称涨太多接受不了

昨日,记者探访多个小区发现,目前小区内地面停车定价均按照政府最高限价执行,小区地下车库由物业或者产权单位等定价。无论是地面还是地下,停车位均供不应求。有物业表示,如果放开小区地面停车服务价格,可能会根据实际情况调整停车收费价格。

“你是自动车还是手动车?”每当遇到居民打听停车位的事,在左安门左安浦园,负责小区停车管理的王大哥总是先把问题抛回去。这是因为左安浦园小区入口不远即是北京市第一七九中学,学校门口及对面路旁都是临时停车位,不少车停得不规范,导致一些车被夹在中间“动弹不得”。

“手动车能推,自动车停不了。”为了疏导交通,遇到停车堵塞,停车管理人员只好几人一起把车推到方便的位置。

左安浦园是个回迁小区,有约2000户居民,只有一个地下车库,约400个停车位;地上的固定与临时停车位共100多个。目前,地上与地下的固定停车位都已经满了,需要在车管处登记排队,等有人退了再按顺序通知。地上车位每月150元,地下每月360元。

“放开了也不能随便涨吧,上一次涨是参照周边所有的小区,别的小区都400多,这里300,然后涨了60。”居民张先生说,毕竟是普通住宅,如果涨太多居民接受不了。

昨日下午3时许,老营房路的道路两边已经基本停满了车辆。世纪颐和物业管理公司的负责人介绍,目前世纪城的春荫园、时雨园、翠叠园等社区加上周边回迁房共有住户15000户左右,车位约有10000余个。

目前,世纪城社区的每个小区都有地下车库,车库均为住户购买,物业每个月只收取50元的管理费。对于没有车库车位的住户,物业可以优先办理路边“车证”,停车费是每年1200元;停车位按小时收费标准是每小时9元。

该物业负责人表示,这个收费标准已经执行了很多年,今后是否上涨还不确定;但是车库的50元物业管理费已无法覆盖照明、保洁等成本,今后应该要上涨。

在朝阳区珠江绿洲,对于是否涨价一事,物业公司的一位负责人表示,目前还没听说取消政府指导价的消息,未来如果松绑会根据市场规律定价,但近期没有涨价打算。

关键词:房产中介费

中介 发改委曾称同意放开中介费

北京一家大型房产中介公司的相关负责人昨日表示,关于中介费的价格标准,此前市发改委和市住建委曾与部分中介座谈,市发改委明确表态过同意放开中介费的价格标准,但几家大型中介不得利用市场垄断操控价格。

目前收费约为总房款2%

一位中介从业人员说,目前,北京的中介费有价格上限,普通交易是房款总额的2%,复杂交易是2.5%,中介公司不得超过上限收费,可以下降。“另外,一般中介还会收取一个后续交易的服务费,大约是0.5%,所以整体的收费是2.5%到2.7%。”但这位人士同时表示,通常几家大的中介佣金都是可以打折的,最终实际收取的费用大约是总房款的2%。

北京一家大型中介公司的相关负责人告诉记者,去年年初,房地产中介的行业协会来北京调研过,“我们当时也反映过收费标准卡得太死的问题,并形成了材料,通过协会提交给国家发改委和住建部。”

该中介公司相关负责人透露,此前北京市发改委和市住建委曾与他们就收费标准座谈过,“发改委的态度很明确,就是彻底放开,收费多少由中介和客户自己谈。”

不过,放开收费标准后是否会造成价格无序上涨,也是政府担心的问题。这位人士回忆说,当时发改委要求,放开价格标准没有问题,但几家大的中介不能利用市场垄断地位操控价格,“比如,几家大中介不能一起商定,明年统一涨到一个价。”

价格若放开服务须提高

对于目前北京的中介费是高是低,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说,从价格的绝对值来看,目前的中介费并不高。但客观来说,目前北京房屋中介整体服务含金量不够,须提高服务质量。

他认为,价格放开后,中介费未必肯定会涨,“中介的整体服务质量必须要提高,将来服务会更加细化,具体收多少佣金,应该和交易的复杂程度,是否是资深的经纪人给你提供服务等因素有关,还应该提供菜单式服务,由客户来选择服务的内容。”

【背景】

中介费标准屡次调整

●1995年 国家计委和建设部对房地产中介服务收费标准做出规定:房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%-2.5%收取;实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产经纪中介机构协商,可以适当提高,但最高不得超过该房屋成交价格的3%。

●2008年以前 北京通行的中介佣金收取比例为3%,这一额度当时位居国内各省市前列。

●2008年 在国家、地方两级物价监管部门的政策压力下,北京二手房中介纷纷将收费标准降至2.5%的上限。

●2011年8月31日 《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》开始执行,要求500万元以下的房屋交易,中介费由2.5%下降到2%。《通知》指出,少数特别复杂的住宅买卖经纪服务,经交易各方协商同意,可适当上浮,上浮幅度最高不得超过10%,即中介费可为购房款的2.2%。

关键词:物业费

将公布成本引导自主议价

目前北京商品房物业费实行的已是市场定价。记者昨日从相关部门了解到,北京将定期向社会发布物业服务成本构成,引导物业服务的供需双方自主议价。

目前,北京的商品房物业费实行的是市场定价,经适房则有政府指导价。2000年,北京市公布经适房物业费基准价为0.5元-0.52元/建筑平米,2005年上调至0.55元。不过,近年来人工、材料、能源等刚性成本连年上涨,经适房的物业费基准价却10年没有调整。而商品房由于缺乏合理的物业费调价机制,业主大会成立困难、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因,也出现了物业费多年未涨的局面,物业企业普遍面临亏损情况,尤其是普通住宅和老旧小区更为严重。

业内权威人士坦言,缺乏合理的调价机制,物业服务收费水平偏离市场成本,物业费上调困难,企业亏损,行业发展艰难已经成为北京市当前物业发展存在的一个突出问题。

记者了解到,经适房物业费调价工作由市发改委牵头负责,市住建委只是行业主管部门,为此,市住建委已经与发改委进行了多次沟通,学习借鉴江苏等地经验。

“物业费调整不能简单按照政府定价,组织听证来操作,这种方式看起来挺合理,实践中行不通,政府定价实际上变成了固定价格,而是要建立物业费随人工、水、电等成本变化自动调整的动态定价机制。”相关负责人说。

目前,北京已经从市级层面开展了物业服务成本的调查和测算,下一步市住建委将会同市发改委定期向社会发布物业服务成本构成,引导物业服务的供需双方自主议价,形成合理的市场成交价格。

同时,市住建委正指导区县住建委、房管局根据本辖区实际情况制定物业服务指导价并定期发布,目前已有海淀、大兴、顺义等多个区县在开展试点。

                                




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